Zrozumieć darowizny – aspekty prawa dotyczące przepisywania mieszkania

Darowizna jako forma przekazania własności nieruchomości jest dość często wykorzystywanym rozwiązaniem wśród rodzin i bliskich osób. Zagadnienie to na pierwszy rzut oka może wydawać się proste, jednak niesie ze sobą wiele konsekwencji prawnych, które mogą wpłynąć na sytuację darczyńcy. Jakie aspekty prawne warto poznać, kiedy decydujemy się na darowiznę mieszkania?

Darowizna a zachowek

Darowizna jest świadczeniem o charakterze nieodpłatnym, co oznacza, że darczyńca przekazuje swoją własność bez oczekiwania na jakiekolwiek świadczenie w zamian. Ma ona przy tym pewne konsekwencje w obrębie zachowku. Zachowek to bowiem instytucja prawa spadkowego, która ma na celu ochronę osób najbliżej spokrewnionych ze zmarłym, które zostały pominięte w testamencie. Gdy obdarowany otrzyma od potencjalnego przyszłego spadkodawcy darowiznę, powinien liczyć się z tym, że jego prawo do zachowku po śmierci darczyńcy zostanie pomniejszone o wartość darowizny. W Polsce darowizna jest opodatkowana, a stawki podatkowe zależą od jej wartości i stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Jeśli obdarowany nie zapłaci podatku od darowizny, może to prowadzić do znaczących konsekwencji podatkowych.

Konsekwencje darowizny

Osoby starsze, decydując się na przekazanie swojego majątku najbliższym jeszcze za życia poprzez zawarcie umowy darowizny, powinny pamiętać, że po dokonaniu darowizny ich sytuacja majątkowa może ulec pogorszeniu. W takim przypadku obdarowani mają pewne obowiązki względem darczyńcy, w tym obowiązek alimentacyjny, jeżeli darczyńca znajdzie się w trudnej sytuacji i będzie potrzebował wsparcia finansowego.

Co jednak, gdy obdarowani nie dopełnią swoich obowiązków? Czy darowizna jest aktem nieodwracalnym? Czy istnieją okoliczności, które pozwalają na jej odwołanie? Kluczowym w tym zakresie jest pojęcie rażącej niewdzięczności obdarowanego względem darczyńcy.

Rażąca niewdzięczność

W orzecznictwie przyjmuje się, że nie każde postępowanie obdarowanego z przedmiotem darowizny uzasadnia jej odwołanie. Kluczowe jest, czy zachowanie obdarowanego można uznać za rażącą niewdzięczność. Sądy podkreślają, że zawiedzione oczekiwania darczyńcy czy konflikty dotyczące zarządu nieruchomością nie są wystarczającym powodem do odwołania darowizny. Jeśli zatem darczyńca z góry zakłada, że np. z powodu wdzięczności, przywiązania do miejsca, obdarowany nie rozrządzi majątkiem w postaci sprzedaży czy w inny sposób, to musi wiedzieć, że takie działanie obdarowanego sądy w Polsce nie uznają za rażącą niewdzięczność.

Przykład

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – V Wydział Cywilny z dnia 20 stycznia 2016 r. V ACa 607/15 Sąd podkreślił zgodnie z kierunkiem orzeczniczym, że nie każde zachowanie obdarowanego można uznać za rażącą niewdzięczność. Tylko zachowania wysoce nieprzyjazne lub wręcz przestępcze mogą uzasadniać odwołanie darowizny. W wyroku tym sąd rozpatrywał sprawę kobiety, która aktem darowizny przekazała własność spółdzielczego prawa do lokalu swojemu wnukowi. Sytuacja ekonomiczna kobiety uległa radykalnemu pogorszeniu 11 lat później. Kiedy wystąpiła do wnuka z prośbą o wyrażenie zgody na zamieszkiwanie w powyższym mieszkaniu, otrzymała odmowę. Wystąpiła więc z żądaniem opartym na zarzucie rażącej niewdzięczności. Ostatecznie sąd uznał, iż samo odmówienie powódce zamieszkania w darowanym lokalu nie może być uznane za przejaw rażącej niewdzięczności, gdyż intencją powódki było odzyskanie mieszkania dla jej syna, a nie dla jej samej.

Sąd wskazał, że od dłuższego już czasu syn powódki bez podstawy prawnej przejął w posiadanie to mieszkanie i zajmuje je wraz ze swoją nową rodziną. Pomimo tego nie zaproponował on powódce, aby razem z nim zamieszkała. Powódka także nie była zainteresowana zamieszkaniem w tym lokalu, bowiem – jak zeznała – było ono zbyt małe i nadal mogła mieszkać w wynajmowanym przez siebie lokalu. Niestety, jest to jaskrawy przykład jednej z wielu sytuacji, gdy osoba starsza ma pewną tendencję do przedkładania potrzeb innych osób nad zabezpieczenie własnego bytu.

Trzeba ponadto wskazać, że darczyńca ani jego spadkobiercy nie mogą odwołać darowizny po śmierci obdarowanego, nawet jeśli obdarowany okazał rażącą niewdzięczność (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z dnia 12 grudnia 2013 r. I ACa 662/13).

Kiedy darowiznę można odwołać?

Darowizna jest jednym z najbardziej szczodrych aktów wobec innej osoby. Jednak w niektórych przypadkach jest ona aktem odwracalnym. W wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 grudnia 2019 roku IV CSK 463/18 podkreślono, że kluczowe jest ustalenie szczególnie nagannego stosunku psychicznego obdarowanego do jego zachowania wobec darczyńcy. Sąd zwrócił uwagę na fakt, że nie tylko zewnętrzne zachowanie, choćby ewidentnie naganne etycznie, może być zakwalifikowane jako rażąca niewdzięczność, lecz konieczne jest przy tym ustalenie naganności pobudek czy intencji, jakimi kierował się obdarowany.

Rażąca niewdzięczność jest jednym z najbardziej kontrowersyjnych pojęć w prawie cywilnym, które może stanowić podstawę do odwołania darowizny. Orzecznictwo polskich sądów dostarcza wytycznych, które pomagają określić, kiedy takie odwołanie jest możliwe. Kluczowe jest ustalenie, czy zachowanie obdarowanego było naprawdę rażąco niewdzięczne w stosunku do darczyńcy, a nie tylko niezgodne z jego oczekiwaniami czy wartościami. Przy czym nie można zarzucić rażącej niewdzięczności małoletniemu obdarowanemu, który nie ukończył trzynastego roku życia. Wszelkie zachowania takiego małoletniego nie mogą dawać podstaw do uznania, że dopuścił się on rażącej niewdzięczności.

Przykład

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 czerwca 2015 roku VI ACa 865/14 sąd, omawiając tę kwestię, zwrócił uwagę na konflikty rodzinne, które mogły wpłynąć na zachowanie małoletniego, tym bardziej podkreślając niezdolność małoletniego do poniesienia negatywnych konsekwencji prawnych za swoje „niezawinione czyny”.

Warto pamiętać, że przekazanie nieruchomości członkom rodziny w drodze darowizny może zostać uznane za bezskuteczne, jeżeli darczyńca miał długi, a darowizna została dokonana w celu uniknięcia płacenia wierzycielom. W takim przypadku darowizna nie chroni przed komornikiem czy działaniami wierzycieli podejmujących działania prawne w kierunku uznania tej czynności prawnej za bezskuteczną względem nich i ich wierzytelności.

Zanim podejmiemy decyzję o darowiźnie

Decyzja o przekazaniu nieruchomości w formie darowizny powinna być dobrze przemyślana i oparta na pełnej wiedzy o konsekwencjach prawnych takiego działania. Warto skonsultować się i upewnić, że darowizna jest najlepszym rozwiązaniem w danej sytuacji. Aby chronić się przed ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami takiej decyzji, darczyńca powinien rozważyć utrzymanie prawa do mieszkania na nieruchomości po przekazaniu jej jako darowizny choćby np. w formie szczegółowo opisanego tzw. prawa dożywocia zawierającego bardzo szczegółowe i możliwie precyzyjnie określone wyliczenie obowiązków spoczywających na obdarowanym, który uzyskał korzyść majątkowa w postaci przeniesienia na niego własności nieruchomości.

Darowizna, zwłaszcza ta dotycząca nieruchomości, może prowadzić do różnych negatywnych konsekwencji dla darczyńcy. Aby chronić się przed tymi konsekwencjami, darczyńca powinien skonsultować się z prawnikiem i jeśli to możliwe, porozmawiać z rodziną o swoich planach dotyczących darowizny, aby także poznać przyszłe potencjalne zamiary obdarowanego względem przepisywanej nieruchomości. Wówczas podejmowana przez niego decyzja dotycząca darowizny powinna minimalizować wystąpienie negatywnych dla niego konsekwencji prawnych i faktycznych.